현실적인 사회초년생의 오피스텔 투자, 갭투자?, 대출투자!

안녕하세요. 전 사실 사회에 나온지 갓 2달여 정도 되는 사회초년생입니다.

대학교 생활중에도 여러 투자에 관심이 많았었죠. 주식, P2P, 부동산 등..

그 중 이번에는 부동산에 대해서 이야기 해보려 해요.

인터넷 상에는 정말 터무니없는 소리들, 특히나 현실과는 많이 동떨어진 투자 이야기들이 많은데요, 전 앞으로 직접 겪어본, 직접 하고있는 것들위주로 현실적으로 이야기 해보려 합니다

자본금 2천~3천여 만원으로 월세 35만원~40만원의 오피스텔 주인이 되보려 합니다. 제 계획을 같이 공유해 보려 하니 잘 지켜봐주세요~^^

우선 계획에 앞서 설명하기위에 투자의 목적을 명확히 해야합니다. 그래야 투자의 대상이 달라지거든요. 오피스텔은 수익형 부동산으로 시세차익을 얻기 보다는 꾸준한 수익을 기대하며 마치 연금과 같이 안정적인 수입을 얻기위함이 그 목적이 아닐까 싶습니다. 

저 역시 쥐꼬리만한 월급을 스스로 불리고자 오피스텔 매입을 결정했습니다.

사회초년생이 무슨 돈이 있어서 오피스텔을 살 계획을 하냐고들 하시는데 우리나라엔 정말 좋은 대출제도가 있습니다. 

자 우선 제가 매입하려는 오피스텔은 경기 남부권의 역세권 오피스텔입니다.

시세를 대충 알아보니 6000만원에서 9000만원정도의 매물이 저에게 적당할 것 같군요.

오피스텔 수익률은 보통 시가의 5~7% 정도 잡아요.

저는 돈이 아직 없으니 6000만원짜리 오피스텔 매물을 목표로 잡을거에요.

매입시기는 2018년 하반기로 정했습니다. 약 300~400여만원의 월급을 아끼고 아껴 10개월동안 모아야겠죠? ^^

약 2000만원 ~ 3000만원정도를 준비하고 건강보험료 납부 내역을 통해 신용대출을 받습니다. 그것도 중도상환 수수료가 없는 아주 높은 금리로 말이죠.

(미친 짓이라고 생각하실수도 있지만 끝까지 봐주세요)

원리금 균등상환으로 진행 할텐데요 금리에 따라서 오피스텔을 매입할지 말지 결정을 하겠습니다.

아래 표를 봐주세요

월세	월 이자	월 차익	매입여부
350,000원	200,000원	150,000원	매입
350,000원	250,000원	100,000원	매입
350,000원	300,000원	50,000원	보류
350,000원	350,000원	0원	포기
400,000원	300,000원	100,000원	매입
400,000원	350,000원	50,000원	보류
400,000원	400,000원	0원	포기

제가 계획한 구매 결정표 입니다. 원리는 간단합니다.

은행에 납부하는 이자보다 월세가 더 많이나오면 이득이니 매입을 결정하게 되죠~!

하지만 취득할때 양도세나, 취득세 등 세금을 감안한다면 최소 100,000원 이상은 남겨야 겠다는게 제 생각입니다.

전세도 있는데 월세를 받는 이유는, 대출이 60%이상 넘어가면 세입자들이 경매에 넘어가진 않을까 하는 불안한 마음에 입주를 꺼리게 됩니다. 하지만 상대적으로 낮은 보증금을 받는 월세는 부담이 없죠 ^^

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자 여기서 갭투자란?

바로 전세를 끼고 전세금을 매매금액에 포함시켜서 매매하는 것을 의미합니다. 전세가율이 90% 정도로 높은 오피스텔이나 아파트를 매입하여 시세차익을 노리고 들어가는 것을 갭투자라고 합니다. 간단하게 예를 들어 볼까요?

 

날짜	집값	전세가	투자금		손익
20x1.1	1억원	9,000만원	1,000만원
20x2.1	1억5천만원	9,000만원
1년	5천만원				+5,000만원

투자금 1,000만원을 갖고 전세금 9,000만원인 1억원 시세의 아파트를 매입합니다.

전세금 + 1,000만원을 원래 집주인에게 거래대금으로 지불하는 것이지요.

자 1년뒤 집값이 1억5천만원으로 상승했습니다. 이제 매도를 합니다. 제 수중에 남는돈은 얼마일까요?

1억 5천만원에서 9,000만원은 전세금으로 돌려줘야겠죠? 6,000만원이 남습니다. 이것이 갭투자 입니다. 전세를 끼고 사버리는.. 좋게말하면 갭투자죠.

이러한 투자방법은 집값 상승기에 아주 큰 수익을 얻을 수 있습니다.

자 반대로 집값 하락 시를 살펴볼까요?

날짜	집값	전세가	투자금	손익
20x1.01	1억원	9,000만원	1,000만원
20x2.01	8,000만원	9,000만원
1년	-2,000만원			-2,000만원

자 이처럼, 원금은 물론 전세금까지 날려먹게되는 상황에 이르렀습니다. 이것이 바로 깡통전세입니다. 가격 하락기에는 큰 손해를 보게 되죠. 

대출 투자와 갭투자 이해가 되셨나요? 많은 전세 세입자 분들이 피해를 입으시지 않기를 바랍니다.. 

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자 다시 본론으로 돌아와서 이제 단가를 맞추고 매입을 하기위해 신용대출을 받습니다. 중도상환수수료가 없는 금리 높은 신용대출로 말이죠.

자 여기서 중도상환수수료가 없는 것으로 바꾸는 이유는 대출을 돌리기 위해서 인데요.  대출시점과 등기시 까지 약 1주일의 시간이 비게되는데요. 이 짧은 시간동안만 신용대출을 사용하고, 오피스텔이 제 명의로 등기되는 순간 담보대출로 돌려버릴 겁니다. 담보대출은 그 어떤 대출보다 금리가 낮죠 ^^ 

이러한 플랜으로 대출금을 갚고 그뒤로는 오피스텔을 늘려나가서 제 월급을 늘릴 생각입니다. ^^

참고로 월세로 받는 소득이 연간 2,000만원을 넘지않으면 잡히지 않는 것으로 알고있습니다. ^^ 앞으로 블로그를 써가면서 여러 노하우들을 공유하며 같이 투자해보아요 ~!