신탁업의 이해

특강은 한국자산신탁의 윤동진 팀장님이 진행하셨다. 한국외대 러시아학과를 졸업한 팀장님은 특강을 이어갔다. 자본시장과 금융투자업 관련법률에 의한 신탁회사인 한국자산신탁은 코스피에도 상장되어 있으며 캐피탈, 자산운용을 자회사로 둔 회사이다. 보통 신문의 건물 광고를 보면 신탁사를 포함하여 사업을 진행하기도 한다. 오피스텔, 아파트 등의 부동산을 분양하고, 이에 따른 자금을 투자하는 것도 신탁사의 업무이기도 하다. 다만 신탁사는 개인보다는 기업을 상대로 영업을 하기 때문에 개인들의 관심이 적다. 우리나라의 전업 부동산신탁회사는 11개로 증권사나 자산운용사에 비해 조금은 적은 수의 기업을 갖고있다. 증권사나 자산운용 등 금융투자회사에 대하여 설명해 주었다. 대한민국의 금융투자회사는 법에 따라 증권사, 자산운용사, 신탁회사, 선물사로 분류된다. 이중 신탁업에 관하여 오늘 살펴보는데 신탁사는 코스피와 코스닥 시장의 시가총액인 1570조 보다는 작은 715조를 관리하고 있는데 영업점 수에 비하면 1개 신탁회사가 운영하는 금액은 크다고 볼 수 있다. 과거 리먼 브라더스의 속히 ‘먹튀’라고 불리는 인수 후 매각을 하여 도망가는 것을 보완하기 위해 금융 관련 법률을 재정하여 이에 속해있다. 생활속에서는 펀드, 개인연금, 퇴직연금, 연금신탁, 부동산관리, 장애인 신탁 등에도 신탁사가 관여되어 있다고 불 수 있다. 신탁사의 장점은 주위에서 부동산 혹은 재개발 등 건설업 진행 시 시행사가 부도가 날 위험을 방지하기위해 법에 의해 부도를 막아 놓았다.신탁의 역사는 고대 이집트, 로마 등으로 거슬러가야 하는데 과거는 전쟁에 나갈 시 부동산을 다른 곳에 위탁하는 형태로 진행되었다 한다. 우리나라는 조선시대의 투탁이라는 제도로 살펴볼 수 있는데 서민들이 부동산을 귀족에게 빼앗기지 않기 위해 고을 영주들에게 위탁한 것이 배경이다.

한국의 아파트 총 가치는 국토부 통계에 이르는 2,000조에 이른다. 재산신탁은 364조에 이르는데 이중 부동산 신탁은 54% 금융 신탁은 46%로 추정하고 있다. 미국의 신탁회사는 2183개로 한국과는 비교도 안될 정도로 규모가 크다. 이밖에 선진국들의 신탁사에 비해 한국의 신탁사는 턱없이 부족한 것이 현실이다.

다른 금융회사들도 법에 의거하여 신탁을 할 수 있는데 금전신탁, 증권신탁, 동산-부동산 관련 신탁도 되어있다. 이는 담보물을 보증하는 형식으로 이루어진다고 볼 수 있다. 주요업무 중 특별한 경우는 장애인 신탁이었는데 부모의 재산을 장애인이 증여 받을 시 신탁사가 보호/관리를 하는 형식으로 진행된다. 자산유동화(ABS)라고 불리는 채권과 도 연결되어 있다. 요즘 가장 많이 하고 있는 부동산 개발, 임대 관련하여 건설사가 건설을 하고 부동산이 땅을 관리하고 은행이 자금을 관리하는데 이것 모두들을 관리 해 주는 것 신탁사의 주요 업무 중 하나다. 최근 부동산을 구매하는 투자자들이 신탁사를 많이 끼고 하는 경우가 많은데 직접 발로 뛰지않아도 정보들을 수집할 수 있고 시공사의 부도 위험이 줄어들기 때문에 이러한 형태가 늘어나고 있다. 혹여나 시공사가 부도난다 해도 신탁사가 새로운 시공사를 구해 계획대로 정상화 시킨다 볼 수 있다. 아파트를 일반인들에게 분양을 하려면 정부에서 인증을 해주는데 이 분양의 67%를 신탁회사가 진행한다고 한다. 또한 신탁을 진행하게 되면 최근 PFV, REITS 등의 취득세 감면 혜택이 종료되면서 아직 세금이 면제되는 혜택을 누릴 수 있다. 신탁계약에는 담보신탁과 근저당제도가 있는데 근저당이 은행에서 아파트에 담보를 잡는 것이라면 담보신탁은 근저당보다 안전하고 조금 더 비용이 저렴하다고 알려져 있어 수요가 많아지고 있다. 분양대금의 횡령 위험을 줄이기위해 바닥면적이 907평 정도의 건물을 분양시에 신탁사가 반드시 포함되도록 법으로 규정하면서 신탁사의 가치가 높아지고 있다. 또한 최근 홈쇼핑을 통해서도 신탁판매를 함으로 다양한 영업채널을 확보하고 있는 상황이라서 성장성이 크다고 생각된다. 앞서 언급했던 재개발, 재정비 등의 사업에 집중을 하고 있다고 한다. 본래 부동산 분야가 주 업무였다면 최근에는 재개발, 재건축을 확보하고 있다. 많은 건설사들이 꺼리는 대규모 단지 등에 신탁사가 개입하면서 조합이나 공공사인 LH, 건설사, 시공사들의 불편함이 줄어들고 있고 과도하게 책정되는 공사비를 줄일 수 있다는 것이 보도되기도 하였다. 최근 한국자산신탁사도 수주를 위해 노력하고 있다고 한다. 기존의 조합방식은 조합장에게 부여된 이권(설계, 감리, 리베이트 등)의 악용을 근절하고 정상화 시키기 위해 요즘은 신탁사가 많은 개입을 하고있다. 기존 복잡한 정비사업에 신탁사가 개입을 하게 된다면 비용이 절감되고 절차가 간단 해지며 기간도 단축되는 효과를 볼 수 있다고 한다. 신탁사업은 최근 김영란법의 대상에 포함된 재건축 조합장들도 사라지며 그 중요성이 더 높아지고 있다. 하지만 신탁업은 현재 국내법에만 한정된다는 한계점을 갖고 있어 국가간 신탁자산의 교류 등을 통하여 자본조달을 활성화하는데 제약이 있다고 볼 수 있다. 앞으로 국내법에만 국한되는 것이 아닌 국제법으로의 확장이 필요해 보인다. 현재 신탁은 개발 및 부동산에 편중 되어있어 발전이 제한되는데 조금도 다양한 영역으로 확대할 필요성이 있어 보인다. 

자산신탁사의 연봉은 평균 8,800만원으로 높은 편이며 초봉도 4,500만원으로 높은 축에 속한다고 볼 수 있었다. 대체로 금융사들의 급여가 높은 편이라고 생각된다. 신탁사는 다른 금융업종 보다 학벌보다는 개인의 역량을 더 본다고 한다. 증권사는 90%가 계약직으로 하는 만큼 급여가 책정되는 장점과 불안한 계약이라는 단점을 동시에 갖고 있다. 다만 증권사는 인센티브가 높은 편에 속한다. 하지만 신탁사는 90%가 정규직이고 상대적으로 회사규모가 백억~천억단위로 쇼규모에 속한다고 볼 수 있다. 자산운용사는 외국계와 국내사로 나뉘는다 회사규모가 신탁사보다 더 작다. 은행은 고용안정성이 높고 회사규모가 시가총액 기준으로 10조가 넘기 때문에 금융회사 중 가장 큰 규모라 볼 수 있다. 신탁사는 다른 금융회사인 은행, 자산운용, 증권업, 건설사, 금융감독원 등 여러 곳으로의 이직이 간편하다는 이점이 있다. 위 금융업종을 포함한 보험 등도 중복되는 업무들과 지식이 여러가지 있기 때문으로 추정된다. 신탁사는 건설회사에 자금을 대고 이에 대한 수수료, 이자 등으로 대부분의 수익을 창출한다고 볼 수 있다. 보통은 졸업 후 입사를 하기도 하지만 4학년 학생신분도 입사를 한다고 한다. 입사 후에는 6개월의 연수기간이 주어져 업무를 배운다고 한다. 보통 8시쯤 출근하여 9시부터 업무를 진행하며 오후 6시쯤에 퇴근하는 편이며 야근은 적은 편에 속한다고 한다. 국내 부동산시장이 침체기에 접어들었고 국내 부동산시장에 해외투자자들이 몰리고있어 외국어 관련 능력이 중요시 되는 추세라고 한다. 신탁사에 입사시에 자격증은 다른 금융회사와는 달리 크게 중요하게 작용하지 않는 것 같다. 오히려 인턴이나 관련 업종에 대한 지식이 더욱더 필요해 보인다고 하셨다. 사내 분위기는 자유로운 편에 속해 있는 것 같다. 자산운용을 목표로 하고 있었는데 이와 비슷한 신탁사에 관심을 많이 갖게 되었다. 오늘 강의는 신탁사의 업무 등에 대하여 정확하게 짚어 주셔서 이해가 쉬었고 본인도 신탁사에 많은 관심을 갖게 되었다. 신탁업이 현재 부동산을 주로 하고 있기 때문에 관련 지식을 조금 더 찾아 깊은 이해가 필요할 듯 하다.